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　　深圳御成府是位于深圳市南山区的精品楼盘，地理位置优越，交通便利，紧邻多条地铁线路。项目涵盖商业、酒店、会所及住宅等多种业态，主打38-55㎡的一二房户型，设计实用舒适，精装交付。周边配套设施齐全，包括学校、商场、医院和公园等，满足居民日常生活需求。御成府以其高品质的居住环境和高投资价值受到市场关注。

　　位于南山中心，约600米是1号线号线交汇的南山站，一站通勤前海、深圳湾。南山汇聚湾区超强总部经济群，2021年GDP达7630亿，上市企业196家，仅全市1/10的人口和土地，占据全市约1/4的经济体量。御成府位于南山心，是【前海、后海、高新科技园】三大板块的价值聚合区，汇集深圳最顶尖资源。

　　御成府所在区域拥有超500万㎡巨量城市更新，京基、卓越、万科、恒裕、大族等房企巨擘联袂，区域蝶变迈进全球标杆城市。

　　近享国际潮流万象前海、壹方城购物中心、华润深圳湾万象城、华润万象天地、前海山姆旗舰店（预计2023年第一季度正式开业）等商圈

　　蛇口医院、联合医院、南油医院、南山区妇幼保健院以及未来的太子湾医院等二级甲等综合医院，医疗便利、保障无忧。

　　人文荟萃：南山图书馆、保利剧院、南山博物馆、南头古城、前海剧院（规划中）、伯克利未来音乐中心（规划中）等

　　约150米垂直业态综合体，通高弧型双银超白玻璃立面，如水晶之塔。涵盖摩登商业、休闲会所、空中泳池、臻质美宅、星级酒店&高端服务式公寓。

　　匠心打造示范级园林。引入全球绿色、健康建筑评价体系，致力成为LEED铂金+WELL铂金+国标三星运营认证的标杆项目，打造健康社区、环保生态、节约资源等全方位绿色建筑体验，构建健康生活方式

　　整合富临五星级酒店服务体系，融合全球高奢服务公寓运营商-辉盛国际的服务品质，定制专属APP服务系统BOB半岛，给业主提供便捷舒心生活。

　　房子怎么定性，主要取决于两个要素：一是土地性质，二是房屋用途。土地性质是决定住宅和非住宅的关键之一。根据2021年最新版本的《深圳市城市规划标准与准则》：

　　住宅性质的土地分为四类：R1、R2、R3、R4，其中R1、R2主导用途是住宅，R1以低层住宅用地为主，R2以多层及以上住宅用地为主，这两种住宅用地配套设施齐全，布局完整/较为完整；而R3往往是一些宿舍用地，只要求“有一定的配套设施”。R4则是村屋用地，主导用途是私人自建房。如下图：

　　御成府的预售证，上面写的是“单身公寓”，这又是什么意思呢？这就涉及决定项目性质的第二个关键因素：房屋用途。

　　“单身公寓”这一类产品，其实也属于历史遗留问题，在福田和罗湖，早些年有很多用途是“单身公寓/宿舍”的住宅，南山少一点。全深圳据说有超过40万套。

　　如果不是住宅是公寓，房屋用途这里会明确写为：商务公寓。我们在市面上，有时能找到极少数产权年限是70年的商务公寓，那些其实是建设在住宅用地上的商务公寓，房屋用途这一项都会注明是商务公寓。

　　御成府确定不占名额，但是住建局特批的，至于市场上存量的和在售的同类产品，是否也不限购，目前官方还没有明确。

　　这意味着，深圳目前上千万套房，只有御成府这295套房，确定是不限购、不占名额的住宅，是开创先河的孤本，非常稀缺。

　　御成府的产权、成数、水电费、税费等，都和住宅一样，市场没有争议，唯一存疑、也是购买者最关切的问题是：御成府是否能和普通住宅一样，积分入学？

　　。”“比如新一代国际公寓，土地性质是70年产权住宅，用途是单身公寓，一直都可以就读南油小学和北师大附中。”也就是说，按照南山以往的执行标准，单身公寓一直是被认定为住宅，可以和住宅一样积分入学，那么，未来，能继续积分入学的确定性有多强？淘哥认为，可以单身公寓较多的福田作为参考。

　　作为深圳遗留的一种特殊房产，单身公寓的历史可以追溯到上世纪80年代，当时的单身公寓和宿舍，是为了解决工厂工人、学校教职工等的配套居住问题，土地性质非常多样，住宅之外，还包括工业用地、商业用地、仓储用地等。因为年代久远、房地产发展不成熟、学位也不紧张，这些单身公寓都是默认住宅性质、限购限贷，和普通住宅一样，都可以积分入学。

　　但是2020年，福田名校深高南，因为学位紧张，把周边八个单身公寓小区，从第一档的住宅类房产，下调为了第三档的特殊房产，入学积分从原来的80分降为了70分。此事立刻掀起轩然大波，因为这类房产全市总数其实不少。后来，经过业主争取，这八个小区又恢复了一类学位。

　　1、在官方看来，土地是住宅性质的单身公寓，比土地是非住宅性质的单身公寓，更有一类学位积分优先权。

　　2、即便是深高南这种名校，在学位竞争激烈的情况下，最终依然允许单身公寓拥有一类学位。而根据学区划分，

　　5、此外，深圳正在大力推行教育均衡、名校集团化，新建了很多学校，以后深圳的学位会日益充足，住宅类单身公寓的积分入学确定性会更强。

　　积分入学的问题解决以后，可以发现，御成府完全是住宅的升级版——住宅有的优势，它都有，住宅唯一的瓶颈“限购”，它没有。

　　因为很多人买房子，没有名额买住宅，只能退而求其次买商务公寓，但是买商务公寓需要面临很多问题：1、很多商务公寓没办法读书，即便能读书，积分也拼不过住宅。

　　7、总套数极少，才295套。要知道，深圳的商务公寓小区，动辄上千套甚至几千套公寓，集中放盘会影响小区租金和售价。

　　可以说，御成府给出了一个“买房完美解”，即拥有住宅的全部优势、完全不用面临商务公寓的困扰，又不限购，给买房人打开了新世界的大门。

　　A：按照住宅比例，首付比例：首套3成起，具体比例看个人名下是否有房屋记5成、7成，超过两套房贷需一次性付款购买。

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